O czym musimy wiedzieć jako właściciel budynku lub mieszania

Witajcie, ostatnio jestem słuchaczem wykładów przygotowujących przyszłych zarządców nieruchomości i myślę, że warto napisać o pewnych obowiązkach jakie spoczywają na osobach posiadających mieszkania lub domy na własność. Zwykle budując dom lub nabywając nieruchomość mamy wrażenie, że wszystkie formalności związane z inicjatywą nabycia kończy nasze starania i obowiązki z tym związane. Nic bardziej mylnego. Ustawodawca zobowiązał nas – właścicieli lub zarządców do pewnych zachowań i czynności, które mają na celu utrzymanie naszej nieruchomości w należytym stanie w taki sposób by nie dopuścić do nadmiernego pogorszenia właściwości użytkowych i sprawności technicznej obiektu. Wszystkie te obowiązki są zawarte w przepisach ustawy Prawo budowlane (ustawa z 7 lipca 1994r – Prawo budowlane Dz.U. z 2013r poz. 1409 z późniejszymi zmianami). Zanim jednak przejdę do opisania co i kiedy należy kontrolować, napiszę kto może to egzekwować i jakie sankcje nam grożą w przypadku niedopełnienia tych obowiązków.
Do przeprowadzania kontroli w zakresie przestrzegania przepisów prawa budowlanego (również w budynkach jednorodzinnych) uprawnione są organy nadzoru budowlanego (na podstawie art 84 ustawy Prawo budowlane). Taka kontrola zwykle nie odbywa się bez przyczyny. Często związana jest z tak zwanym donosem życzliwego sąsiada lub może być spowodowana  zdarzeniem losowym np. wypadkiem, który w efekcie doprowadzi do takiej kontroli. W przypadku kiedy nie mamy dokumentów – protokołów  kontroli organ może  nałożyć na nas mandat w wysokości do 500zł za ich brak. Jeśli  kontrola wykazuje nieprawidłowości i nie spełnimy zaleceń pokontrolnych, to takie nasze zachowanie może skutkować mandatem od 500 do 5000zł, w tym konkretnym przypadku sąd na wniosek organu może wymierzyć nawet karę ograniczenia wolności. To są przesłanki prawne, ale myślę, że takie przeglądy mogą wpłynąć na poziom naszego bezpieczeństwa i zachowanie naszego majątku w dobrym stanie technicznym co bezpośrednio przełoży się w przyszłości na wartość naszej nieruchomości. Pewnie pojawią się tutaj komentarze, że przeglądy są kosztowne i nikt tego tak naprawdę nie wykonuje więc dlaczego my to mamy wykonywać. Przyznać muszę, że sam nie jestem ideałem w tym zakresie, jednak świadomość społeczna stale rośnie, znamy coraz więcej przepisów i sami niejednokrotnie z tych przepisów korzystamy by zdobyć korzystne dla siebie decyzje lub rozwiązania. Pamiętajmy, aby coś dostać musimy dać coś w zamian. Przykład jest dość prosty, większość z nas ubezpiecza swoje budynki czy mieszkania lecz mało kto wie, że zapisy w ogólnych warunkach ubezpieczenia zobowiązują nas do przestrzegania właśnie prawa budowlanego w tym zakresie. Sam byłem już dwa razy świadkiem jak w przypadku pożaru ubezpieczonego budynku, ubezpieczyciel przy likwidacji szkody już na samym początku poprosił o protokół przeglądu kominiarskiego oraz elektrycznego. Pamiętajmy więc, że takie rzeczy jak pożar, zalanie czy inne szkody się zdarzają, a brak spełnienia warunków ubezpieczenia skutkuje brakiem wypłaty odszkodowania, a co za tym idzie nasze pieniądze, które płacimy w formie składek na to ubezpieczenie są niczym innym jak wyrzuceniem pieniędzy w błoto.
Przejdźmy zatem do naszych obowiązków. Obowiązkiem właściciela lub zarządcy budynku jest zapewnienie nośności i stateczności konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej. Brzmi książkowo – i co dalej? Wszystkie te warunki są zwykle spełnione na etapie projektu a w naszym zakresie jest jedynie utrzymanie stanu określonego w dokumentacji projektowej. Zatem jedyne co musimy ( albo aż musimy) to utrzymywanie budynku w dobrym stanie poprzez usuwanie awarii i wykonywanie bieżących napraw oraz zlecanie kontroli według terminów przewidzianych prawem.

Ustawa przewiduje czynności które wykonujemy dwa razy w roku (art. 62 ust 1, pkt.3), corocznie (art. 62 ust 1, pkt.1)oraz co pięć lat (art. 62 ust 1, pkt.2).
Tak więc co najmniej raz w roku sprawdzeniu podlegają:
– elementy budynku, budowli i instalacje narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
– instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska,
– instalacje gazowe oraz przewody kominowe (dymowe, spalinowe i wentylacyjne)

Kontroli co najmniej dwa razy w roku podlegają, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m 2 oraz inne obiekty budowlane o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m 2 w takim samym zakresie jak kontrola roczna. Dodatkowo osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić organ nadzoru budowlanego o przeprowadzeniu takiej kontroli.

Kontroli co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.
W przypadku budynku jednorodzinnego zwolnieni jesteśmy jedynie z corocznego przeglądu elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, (art. 62 ust. 2)
Kto zatem może przeprowadzać takie kontrole? Ustawodawca w tym zakresie również wskazuje te osoby w ustawie. Wszelkie kontrole, o których mowa powyżej muszą przeprowadzać osoby z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności (architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej, instalacyjnej) jednak mogą to być uprawnienia do projektowania, jak i do kierowania robotami budowlanymi. Od powyższej zasady są dwa wyjątki: Instalacje elektryczne, piorunochronne i gazowe mogą też sprawdzać osoby posiadające kwalifikacje zawodowe wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych. Przewody dymowe natomiast oraz grawitacyjne przewody spalinowe i wentylacyjne mogą również kontrolować osoby mające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim. Jednak kontrolę przewodów kominowych, w których ciąg jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych, mogą przeprowadzać jedynie osoby z uprawnieniami budowlanymi.
Zastanawiam się tutaj jak traktować wszystkie nowe kotły gazowe kondensacyjne, kotły na paliwa stałe z wymuszonym obiegiem, czy w tym zakresie kominiarze nie mogą ich kontrolować? Fajnie by było gdyby wypowiedział się w tym zakresie jakiś kominiarz.
Poniżej  wyciąg z ustawy Prawo budowlane w zakresie osób spełniających kryteria kontrolerów
4. Kontrole, o których mowa w ust. 1, z zastrzeżeniem ust. 5 – 6a, przeprowadzają osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.
5. Kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych, o których mowa w ust. 1 pkt 1 lit. c i pkt 2, mogą przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.
6. Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. c, powinny przeprowadzać:
1) osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych;
2) osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności – w odniesieniu do przewodów kominowych, o których mowa w pkt 1, oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.

Kontrolę stanu technicznego i stanu bezpieczeństwa budowli piętrzących mogą przeprowadzać także upoważnieni pracownicy państwowej służby do spraw bezpieczeństwa budowli piętrzących.

7. Szczegółowy zakres kontroli niektórych budowli oraz obowiązek przeprowadzania ich częściej, niż zostało to ustalone w ust. 1, może być określony w rozporządzeniu, o którym mowa w art. 7 ust. 3 pkt 2
Poniżej przedstawiam przykładowe świadectwo zawodowe elektryka w zakresie dozoru nad eksploatacją, osoby zainteresowane usługami elektrycznymi oraz przeglądami elektrycznymi zapraszam do kontaktu ze mną tel. 669685683, działam na terenie woj. śląskiego w powiatach lublinieckim i tarnogórskim.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *