O czym musimy wiedzieć jako właściciel budynku lub mieszania

Witajcie, ostatnio jestem słuchaczem wykładów przygotowujących przyszłych zarządców nieruchomości i myślę, że warto napisać o pewnych obowiązkach jakie spoczywają na osobach posiadających mieszkania lub domy na własność. Zwykle budując dom lub nabywając nieruchomość mamy wrażenie, że wszystkie formalności związane z inicjatywą nabycia kończy nasze starania i obowiązki z tym związane. Nic bardziej mylnego. Ustawodawca zobowiązał nas – właścicieli lub zarządców do pewnych zachowań i czynności, które mają na celu utrzymanie naszej nieruchomości w należytym stanie w taki sposób by nie dopuścić do nadmiernego pogorszenia właściwości użytkowych i sprawności technicznej obiektu. Wszystkie te obowiązki są zawarte w przepisach ustawy Prawo budowlane (ustawa z 7 lipca 1994r – Prawo budowlane Dz.U. z 2013r poz. 1409 z późniejszymi zmianami). Zanim jednak przejdę do opisania co i kiedy należy kontrolować, napiszę kto może to egzekwować i jakie sankcje nam grożą w przypadku niedopełnienia tych obowiązków.
Do przeprowadzania kontroli w zakresie przestrzegania przepisów prawa budowlanego (również w budynkach jednorodzinnych) uprawnione są organy nadzoru budowlanego (na podstawie art 84 ustawy Prawo budowlane). Taka kontrola zwykle nie odbywa się bez przyczyny. Często związana jest z tak zwanym donosem życzliwego sąsiada lub może być spowodowana  zdarzeniem losowym np. wypadkiem, który w efekcie doprowadzi do takiej kontroli. W przypadku kiedy nie mamy dokumentów – protokołów  kontroli organ może  nałożyć na nas mandat w wysokości do 500zł za ich brak. Jeśli  kontrola wykazuje nieprawidłowości i nie spełnimy zaleceń pokontrolnych, to takie nasze zachowanie może skutkować mandatem od 500 do 5000zł, w tym konkretnym przypadku sąd na wniosek organu może wymierzyć nawet karę ograniczenia wolności. To są przesłanki prawne, ale myślę, że takie przeglądy mogą wpłynąć na poziom naszego bezpieczeństwa i zachowanie naszego majątku w dobrym stanie technicznym co bezpośrednio przełoży się w przyszłości na wartość naszej nieruchomości. Pewnie pojawią się tutaj komentarze, że przeglądy są kosztowne i nikt tego tak naprawdę nie wykonuje więc dlaczego my to mamy wykonywać. Przyznać muszę, że sam nie jestem ideałem w tym zakresie, jednak świadomość społeczna stale rośnie, znamy coraz więcej przepisów i sami niejednokrotnie z tych przepisów korzystamy by zdobyć korzystne dla siebie decyzje lub rozwiązania. Pamiętajmy, aby coś dostać musimy dać coś w zamian. Przykład jest dość prosty, większość z nas ubezpiecza swoje budynki czy mieszkania lecz mało kto wie, że zapisy w ogólnych warunkach ubezpieczenia zobowiązują nas do przestrzegania właśnie prawa budowlanego w tym zakresie. Sam byłem już dwa razy świadkiem jak w przypadku pożaru ubezpieczonego budynku, ubezpieczyciel przy likwidacji szkody już na samym początku poprosił o protokół przeglądu kominiarskiego oraz elektrycznego. Pamiętajmy więc, że takie rzeczy jak pożar, zalanie czy inne szkody się zdarzają, a brak spełnienia warunków ubezpieczenia skutkuje brakiem wypłaty odszkodowania, a co za tym idzie nasze pieniądze, które płacimy w formie składek na to ubezpieczenie są niczym innym jak wyrzuceniem pieniędzy w błoto.
Przejdźmy zatem do naszych obowiązków. Obowiązkiem właściciela lub zarządcy budynku jest zapewnienie nośności i stateczności konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej. Brzmi książkowo – i co dalej? Wszystkie te warunki są zwykle spełnione na etapie projektu a w naszym zakresie jest jedynie utrzymanie stanu określonego w dokumentacji projektowej. Zatem jedyne co musimy ( albo aż musimy) to utrzymywanie budynku w dobrym stanie poprzez usuwanie awarii i wykonywanie bieżących napraw oraz zlecanie kontroli według terminów przewidzianych prawem.

Ustawa przewiduje czynności które wykonujemy dwa razy w roku (art. 62 ust 1, pkt.3), corocznie (art. 62 ust 1, pkt.1)oraz co pięć lat (art. 62 ust 1, pkt.2).
Tak więc co najmniej raz w roku sprawdzeniu podlegają:
– elementy budynku, budowli i instalacje narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
– instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska,
– instalacje gazowe oraz przewody kominowe (dymowe, spalinowe i wentylacyjne)

Kontroli co najmniej dwa razy w roku podlegają, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m 2 oraz inne obiekty budowlane o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m 2 w takim samym zakresie jak kontrola roczna. Dodatkowo osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić organ nadzoru budowlanego o przeprowadzeniu takiej kontroli.

Kontroli co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.
W przypadku budynku jednorodzinnego zwolnieni jesteśmy jedynie z corocznego przeglądu elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, (art. 62 ust. 2)
Kto zatem może przeprowadzać takie kontrole? Ustawodawca w tym zakresie również wskazuje te osoby w ustawie. Wszelkie kontrole, o których mowa powyżej muszą przeprowadzać osoby z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności (architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej, instalacyjnej) jednak mogą to być uprawnienia do projektowania, jak i do kierowania robotami budowlanymi. Od powyższej zasady są dwa wyjątki: Instalacje elektryczne, piorunochronne i gazowe mogą też sprawdzać osoby posiadające kwalifikacje zawodowe wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych. Przewody dymowe natomiast oraz grawitacyjne przewody spalinowe i wentylacyjne mogą również kontrolować osoby mające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim. Jednak kontrolę przewodów kominowych, w których ciąg jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych, mogą przeprowadzać jedynie osoby z uprawnieniami budowlanymi.
Zastanawiam się tutaj jak traktować wszystkie nowe kotły gazowe kondensacyjne, kotły na paliwa stałe z wymuszonym obiegiem, czy w tym zakresie kominiarze nie mogą ich kontrolować? Fajnie by było gdyby wypowiedział się w tym zakresie jakiś kominiarz.
Poniżej  wyciąg z ustawy Prawo budowlane w zakresie osób spełniających kryteria kontrolerów
4. Kontrole, o których mowa w ust. 1, z zastrzeżeniem ust. 5 – 6a, przeprowadzają osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.
5. Kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych, o których mowa w ust. 1 pkt 1 lit. c i pkt 2, mogą przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.
6. Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. c, powinny przeprowadzać:
1) osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych;
2) osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności – w odniesieniu do przewodów kominowych, o których mowa w pkt 1, oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.

Kontrolę stanu technicznego i stanu bezpieczeństwa budowli piętrzących mogą przeprowadzać także upoważnieni pracownicy państwowej służby do spraw bezpieczeństwa budowli piętrzących.

7. Szczegółowy zakres kontroli niektórych budowli oraz obowiązek przeprowadzania ich częściej, niż zostało to ustalone w ust. 1, może być określony w rozporządzeniu, o którym mowa w art. 7 ust. 3 pkt 2
Poniżej przedstawiam przykładowe świadectwo zawodowe elektryka w zakresie dozoru nad eksploatacją, osoby zainteresowane usługami elektrycznymi oraz przeglądami elektrycznymi zapraszam do kontaktu ze mną tel. 669685683, działam na terenie woj. śląskiego w powiatach lublinieckim i tarnogórskim.

Planowanie instalacji elektrycznej

Instalacja elektryczna, to jedna z ważniejszych instalacji w budynku. Obserwując swoich znajomych oraz wszystkich budujących śmiało mogę stwierdzić, że większość zbyt lekko podchodzi to tego typu instalacji. Nie wiem dlaczego, ale wody (instalacji wodnej) każdy się boi, natomiast kabelki większość podłącza samemu. Zastanawiałem się z czego może to wynikać i doszedłem do wniosku, że aby podłączyć kilka punktów hydraulicznych potrzebujemy zwykle narzędzi, których nie mamy, a wszystkie próby mogą zakończyć się wyciekiem. Jeśli chodzi o prąd to sytuacja jest – jak się wydaje znacznie prostsza. Każdy posiada śrubokręcik z lampką i do tego w najgorszym wypadku złe połączenie spowoduje „tylko!” wywalenie bezpiecznika. Podchodząc w ten sposób do elektryki pomijamy kilka istotnych rzeczy, które w konsekwencji wpływają na niezbyt dobrą funkcjonalność oraz niestety zmniejszają bezpieczeństwo. Warto tutaj przytoczyć jeszcze jedną analogię. Użytkując dom mamy kilka obowiązków dotyczących przeglądów, między innymi corocznemu przeglądowi podlegają przewody kominowe i jak wiadomo kominiarz chodzi po domach i dwa razy do roku próbuje taki przegląd wykonać. Chcąc nie chcąc w końcu decydujemy się na taki przegląd i tym samym zmniejszamy ryzyko niebezpieczeństwa. Biorąc pod uwagę instalacje elektryczne istnieją podobne wymagania prawne. Zwykle taka instalacja podlega sprawdzeniu raz na 5 lat (Art. 62 ustawy Prawo budowlane z dnia 7.07.1994 r. (Dz. U Nr 106 z 2000 r., poz. 1126 z późn. zm.) nakłada na zarządcę lub właściciela obiektu m.in. obowiązek przeprowadzania okresowej kontroli, co najmniej raz na 5 lat). Dam jednak głowę, że ponad połowa czytelników pierwszy raz się o tym dowiaduje, a zdecydowana większość uświadomionych osób dowiaduje się o tym obowiązku od ubezpieczyciela w przypadku likwidacji szkody – zwykle jest to pożar. Chciałbym tutaj zwrócić uwagę, że taki przegląd to nie tylko wypisany przez elektryka papier. Przegląd instalacji powinien obejmować jej oględziny, pomiary i próby eksploatacyjne (pomiary skuteczności przeciwporażeniowej), sprawdzenie ciągłości przewodów oraz ochrony przeciwporażeniowej. Wyniki kontroli (zapisane w protokole) należy przechowywać przez okres użytkowania instalacji.

Tyle słowem wstępu. Co do planowania instalacji elektrycznej w nowym budynku to powinniśmy zacząć od tego aby określić jaką funkcję będą spełniały dane pomieszczenia. Jest to niezbędne do odpowiedniego rozplanowania obwodów elektrycznych oraz miejsc odbioru energii w postaci gniazd. Warto na tym etapie wykonać więcej punktów odbioru gdyż ewentualne późniejsze przemeblowanie nie spowoduje, że będziemy mieli trudności z włączeniem czegokolwiek. Warto też na tym etapie poza instalacją elektryczną rozłożyć instalacje multimedialne tj. do każdego z pokoi położyć kabel antenowy oraz skrętkę komputerową w taki sposób, że przewody te z wszystkich pomieszczeń schodzą do jednego centralnego punktu, który będzie nam służył do zarządzania tymi punktami. Do tego centralnego punktu warto położyć 6 przewodów koncentrycznych do miejsca gdzie zamontujemy anteny, oraz jeśli nie mamy jeszcze pewności co do operatora internetowego to wyciągnijmy jedną skrętkę na dach, a jedną przed dom gdzieś na elewacji blisko gruntu. Skrętki takie umożliwią nam instalację internetu zarówno ze słupa elektrycznego, gdzie często idą światłowody lub poprzez instalację anteny radiowej do odbioru internetu. Do kabelka przy gruncie zaś można  podłączyć internet jeśli przewody operatora idą ziemią. Wracając do kwestii 6 kabli w miejsce montażu anteny, po co aż 6 przewodów? Cztery przewody wykorzystamy do instalacji konwertera Quattro, kolejny przewód do anteny naziemnej, a szósty przewód to tak zwany zapas, który wykorzystamy w przypadku awarii któregoś z poprzednich lub korzystając z internetu jednego z operatorów telewizyjnych można sygnał internetowy przesłać do  routera wewnątrz budynku. Wiem, od razu pewnie pojawią się komentarze po co? jeśli operator pisze że wykorzystujemy „kabelek satelitarny”. Zgadza się, jednak przesyłanie takiego sygnału jednym kabelkiem powoduje, że tracimy kilka decybeli sygnału satelitarnego i właśnie dlatego warto wykorzystać dodatkowy przewód, który jest na tym etapie najtańszym elementem tej całej układanki. Kolejna sprawa to ułożenie kilku przewodów do odbiorników, które zaplanujemy w przyszłości. Na tym etapie warto pomyśleć o furtce w ogrodzeniu, jak będzie otwierana?, czy będziemy chcieli domofon lub videodomofon?, jak będziemy otwierać bramę w ogrodzeniu?, czy będzie jakieś oświetlenie na podjeździe?, czy będziemy podgrzewać elektrycznie podjazd lub chodnik? To pokrótce omówiłem elementy dodatkowe, wracając do naszej elektryki wiem, że pojawiają się pytania o wysokości gniazd i włączników. Więc biorąc pod uwagę tą kwestię to w zasadzie zależy to od naszej wygody. Zwykle u klientów przerabiamy taki standard gniazda na każdej ścianie na wysokości 0,3 lub 0,35m od gotowej posadzki i ok 45 – 50 cm od każdego narożnika, warto się zastanowić nad gniazdami w wnękach okiennych. To powiem szczerze taki sposób, który kiedyś klient sobie zażyczył na różnego rodzaju ozdoby świąteczne a wydaje mi się, że jest dość praktyczny. Wracając do wszelkiego rodzaju włączników to zwykle robi się je na wysokości 115 do 140cm  od gotowej posadzki – to też kwestia wygody użytkownika. Obecnie często są też montowane rolety, które dodatkowo sterowane są z włączników. Włączniki takie warto umieścić obok włączników oświetlenia w pomieszczeniach często użytkowanych, prawie że mamy tak zwany system inteligentnego domu wtedy nie ma to większego znaczenia gdyż rolety i tak sterują się większość czasu samodzielnie, a włączniki służą tylko do korekty tych nastawów. Większość praktycznych rzeczy dla zwykłego użytkownika wydaje się być opisana, pozostaje kwestia doboru i ułożenia przewodów. Myślę, że to powinniśmy pozostawić już elektrykowi, jednak warto aby obwody zasilane były przekrojami  przewodów nie mniejszymi niż 2,5mm2, prawie że są to obwody oddzielne dla danych gniazd a zapotrzebowanie na prąd nie przekracza 16A. Przewody układamy zwykle po podłodze lub ścianach  możliwie najkrótszą drogą pamiętając, że należy je układać prostopadle lub równolegle do stałych elementów budynku czyli np do ścian. Przewody elektryczne na posadzkach i elementach konstrukcyjnych dachu warto ułożyć w rurkach osłonowych. Dlaczego? Aby te leżące na ziemi były osłonięte przed narażeniem na różnego rodzaju uszkodzenia, gdyż na etapie budowy dużo się dzieje i dopiero po np. płytkowaniu może się okazać że taki przewód ma uszkodzoną izolację i niestety nie nadaje się do dalszego użytkowania. Nie muszę chyba tutaj pisać z czym to się wiąże. Przewody na ścianach warto ułożyć w bruzdach zapewnia to dobre ich przymocowanie oraz dokładne pokrycie tynkiem co w ostateczności daje nam pewność, że nie będziemy widzieli miejsc ułożenia przewodów na jasnych farbach przy dłuższym użytkowaniu. Na sam koniec warto jeszcze chyba wspomnieć o głównym punkcie tej całej układanki czyli rozdzielnicy. Rozdzielnicę warto umieścić w miejscu łatwo dostępnym tzn takim gdzie w razie gdyby zabezpieczenie wybiło to będziemy w stanie tam dojść bez zbędnych przeszkód. Musimy być przygotowani na to, że zabezpieczenia mogą zadziałać i „wybić” np wieczorem czy w nocy i jeśli będziemy pozbawieni źródła światła musimy mieć możliwość ponownego uruchomienia instalacji. Jeśli taka rozdzielnica jest w zagraconym garażu to będzie to graniczyć z cudem aby bezpiecznie ponownie włączyć to zabezpieczenie.